5月26日，由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院主办的中国房地产及物业上市公司研究成果发布会成功举办，多位行业主管领导、上市房企和物企高管、金融资本市场专家，共同探讨交流新形势下房地产企业和物业服务企业的发展战略与资本运营新方向，会上克而瑞物管中物研协、上海易居房地产研究院共同参与实施的《物业服务企业上市公司研究报告》正式发布。
本次会议由知名财经主持人马红漫先生主持。本期，我们对各位嘉宾的演讲干货做了整理，分享与诸位读者。
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开场致辞
?去年下半年以来，房地产市场承受着有效需求不足和企业流动性风险的双重压力。这两个因素相互作用，进一步促使预期转弱。需求不足使得销售滞缓，增加流动性压力；流动性风险引起消费者信赖下降，促进需求不足。今年一季度以来，加上新冠疫情的影响，房地产市场低迷更甚。市场的低迷，固然与经济下行压力有关，但是我们必须清醒地认识到，内在的原因是房地产行业长期存在的高杠杆弊端在这一时期充分暴露出来。
?在困难的时候，我们应当看到光明。经济稳中向好的基础没有改变，疫情防控正在取得成效。尤其是近期各部门、各地满足合理住房需求的*策合力作用下，房地产市场有望修复信心、恢复景气状态。在多方面*策的综合作用下，在市场主体的共同努力下，房地产市场的流动性压力正在逐步缓解。
?在新的发展阶段，企业要把信用建设作为重中之重。上市公司将股东回报作为核心任务当然是正确的，但这个回报建立在企业良好经营的前提下，而企业的良好经营建立在消费者信赖前提下。
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房地产上市公司测评成果发布
?本次测评的研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计家。与年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家，其中1家为年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等。其中，10强上市房企排名出现变化。万科继续蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第二、三名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第四名；华润置地、龙湖集团、招商蛇口()、新城控股(601)分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团()、旭辉控股集团位列第九、十名，为年新晋10强。
?整体来看，上市房企总体呈现以下特点：
资本市场表现上，地产指数震荡下行，盈利能力大幅下滑。报告显示，以年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，跑输沪深指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，跑输恒生中国指数9.48个百分点。总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。年，房地产上市公司的每股收益平均值出现大幅下滑。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。估值水平也延续了近年来的走低趋势，年上市房企市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平，体现了市场对于行业前景的预期较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，流动性危机集中爆发，导致房企分红出现较大幅度下降。
运营规模上，规模增速持续放缓，总资产均值增速近五年来首次为负。年，我国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。总体看来，在“房住不炒”和“三稳”*策的影响下，行业整体规模虽小幅上涨，但增速持续放缓。年，上市房企总资产均值为.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地产开发业务收入的增速仍保持上涨外，净资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。
偿债能力方面，调控杠杆初见成效，房企更加重视现金管理。年，在“三道红线”、房地产贷款集中度等多项*策出台的背景下，全年融资环境趋紧。年三季度*策持续收紧，部分房企引发债务问题，遭到国内外评级机构多次下调评级，融资环境更加艰难，而四季度至今，多部门密集发声以维护房地产市场的健康发展，促进良性循环，防范化解房地产行业风险。报告显示，在长期偿债能力方面，年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为61.62%，同比下降2.09%；净负债率均值为87.68%，较上年下降7.39个百分点。短期偿债能力方面，年，上市房企流动比率均值为1.66，速动比率均值为0.65，两者与上年相比，基本保持稳定。现金短债比中位数为1.33，较上年提升2.31个百分点，短期偿债能力有所提升。年，行业整体控负债，去杠杆压力较大。即使头部房企也要稳健笃行，注意负债规模、还款期限及现金流管理。
盈利能力方面，盈利空间有所收窄，各项指标均有下降。年，上市房企营业利润均值42.81亿元，同比下降18.41%；净利润均值25.19亿元，同比下降21.70%；净资产收益率均值3.04%，较上年下降5.74个百分点；总资产报酬率均值2.65%，较上年下降0.97个百分点。总体来看，各项盈利能力指标均较上年有不同程度的下滑。从绝对盈利能力来看，11家上市房企净利润超过亿，占比6.96%；25家上市房企出现亏损，占比15.82%。从相对盈利能力来看，仅3家上市房企总资产报酬率高于10%，占比1.90%。相比年，总资产报酬率超过10%的上市房企占比下降，介于5%-10%的上市房企占比略有提升，介于0-5%的上市房企占比略有下降，小于0的上市房企占比连续两年明显提升。总体来看，上市房企回报率主要集中在0-5%，整体盈利水平较年有所下降。
在成长能力上，收入规模略有增长，净利润出现较大程度下降。年，上市房企的房地产开发业务收入、营业收入和净资产规模均实现增长，净利润规模出现下滑。具体来看，房地产开发业务收入均值同比增长7.21%，增速较上年上升5.37个百分点；营业收入均值同比增长10.81%，增速较上年下降4.59个百分点；净利润均值同比下跌21.69%；净资产规模均值同比增长8.38%，增速较上年下降5.38个百分点。
经营效率方面，运营效率稳中有升，存货增速继续下降。年，上市房企经营效率指标继续保持稳中有升，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.40，0.30和0.21,三项指标均较年有小幅提升。随着房地产行业金融属性的减弱，加上集中供地、“三道红线”等*策不断升级的背景下，资金回笼和去化压力较大，上市房企存货规模增速变缓。报告显示，年上市房企的存货均值同比上涨5.57%，增速下降9.23个百分点。年在“四限”*策影响下，房企去化承受一定压力。从存货集中度情况看，10强上市房企总存货占比约43%，30强房企占比约74%，50强房企占比约86%。相较年，集中度趋势加强。
从社会责任方面来看，纳税金额有所下降，企业践行社会责任。年，上市房企纳税额均值为18.36亿元，同比下降约15%。一方面，近两年疫情反复，国家实施减税降费的*策，助力企业抵御疫情冲击。另一方面，行业整体利润空间下调也是纳税额减少的可能原因之一。面向社会公众层面，各大房企在乡村振兴、精准扶贫、文化体育、抗疫救灾、文物保护等多个领域积极开展公益活动。在防疫常态化影响下，所有30强上市房企均参与了抗疫救灾，26家企业参与了精准扶贫乡村振兴、24家企业积极参与教育助学活动。
从创新能力方面来看，随着行业发展模式的转变，回归产品居住本质、注重多元业务发展、向管理要红利逐渐成为房企在艰难时期的发力点和突破点。越来越多的房企从客户需求出发，进行产品的迭代升级，推动产品服务力的升级，加强客户满意度管理，强调工程质量的监管，在科技赋能和数字化应用方面仍在不断推陈出新。此外，为拓展收入，寻找多种盈利渠道，多元化的业务发展、努力寻找第二增长曲线可能成为众多房企年的重要选择。与此同时，物业管理板块依旧是多数房企的优先选择，现金流稳定、集中度低、成长空间大的物业板块已经获得资本市场的广泛认可。
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物业服务企业上市公司研究成果发布
?资本市场概览：市场回归理性，上市热度减退
从资本市场概览来看，整体上市场回归理性，过往三年的上市热度在逐渐减退。中国物业市场与房地产市场唇齿相依，对房地产市场的担忧也传导到物业市场，去年上半年物企还在一路飘红，但是下半年物企受到极大影响。我们看到物企的上市之路也充满了变数，年上半年已经有50家物企成功上市，当时还有20多家物企已经向港交所递表，准备排队上市，我们原来预计年物企上市应该会获得更大丰收，但结果最终在年下半年在8月份仅有两家物企上市，截止到现在有3家物企上市，从大陆的市场和香港市场来看，整体上总共有58家物业服务企业成功上市。
港交所对物企相关的一些审批也逐渐趋严，上市门槛也在不断提高。在新一轮的港交所上市的盈利要求，从过去的过往3年的利润需要五千万港币，提升到了过往三年利润需要八千万港币，对很多中小物企来说又进一步提高了上市门槛。从资本市场格局来看，随着今年的万物云以及龙湖智创生活的上市，整个中国物业企业资本市场的格局已经初步确定。
?运营状况分析：业绩延续高增长，市场化能力增强
虽然直观上看，整体的物业在资本市场的状况在年发展得并不好，但是物企的基本面是否真的有这么糟吗？我们接下来看看物企的运营状况。我们总结了五个关键词：
第一个关键词是高增长。我们看到上市物企的管理规模其实还是在不断高速增长，以在管面积而论，在管面积在年增速达到了50.44%，整体集中度上，上市物企的集中度占有整体物业市场的集中度也在提升。第二个关键词是分化。虽然物企在营收、规模方面都在不断发展，但是我们也看到企业之间的分化在进一步加剧。我们以在管面积为例，上市物企的在管面积的均值已经超过1亿平米，但是我们去看上市物企在管面积的中位数才万平米，中间的差距大致有多万平米。第三个关键词是独立性。第三方面积的占比在持续增加，我们针对物业服务企业规模拓展的不同的方式，我们可以把它分为外拓主导型或者内生主导型，市拓能力也成为物企规模持续扩张的关键。第四个关键词是社区增值服务。社区增值服务收入和毛利的贡献度均持续提升。社区增值服务的增速也超越了其他基础物业服务和非业主增值服务的增速，它在年达到了接近70%。目前市场上已经有7家物业服务企业在社区增值服务收入部分已经超过了10亿元。随着*策的指引，物企也在积极探索社区增值服务多元化发展，尤其在去年物业+社区养老的服务，很多物企还拓展了托幼服务，有的物企还在探索物业+餐饮的新模式，对标国际的设施服务的巨头。第五个关键词是非业主增值占比下降。整体上非业主增值服务的收入虽然还在提升，但整体物企的营收里面已经在下降。受制于整个房地产市场的后续的发展，我们认为非业主增值服务的收入占比未来几年也会持续在进一步下降。当前非业主增值服务有三大类型，受房地产市场和疫情的影响，我们预计尤其在年来案场的服务，这块也物企创造的收入进一步下降。
?创新能力及社会责任分析：重视科技品质人才，激发发展活力
对很多物企来讲，他们在内部的考核里，有40%的权重是考核物业服务的品质。物企也在不断加大人才的建设，尤其是通过股权激励的建设来增强自己的竞争力，年有11家物企发布了27项股权激励计划，对我们的物企的人才或者中高层干部是一个非常大的激励。从社会责任来看，物企也在积极履行纳税业务，并加大促进就业，疫情期间也积极落实疫情防控措施，物企也在不断探索ESG管理，推动行业可持续发展。
整体来讲，物企当前无论是长期的偿债能力和短期的偿债能力，都处于合理区间，财务风险低于房企。资金流均较为充足。物企应收账款增大，警惕潜在的运营风险。物业产业在疫情期间所受的冲击相对较小，行业价值凸显提升。
?抗风险能力分析：行业轻资产运营，整体风险可控
从抗风险能力分析来说分为四点，第一，物企当前无论是长期的偿债能力和短期的偿债能力，都处于合理区间，财务风险低于房企。资金流均较为充足。从长期偿债能力上看，上市物企资产负债率整体逐年下降，且低于关联房企。从短期偿债能力上看，上市物企的流动比率稳增，位于较为合理的2左右。第二，资金流仍较为充足，抗风险能力较强。第三，物企应收账款增大，警惕潜在的运营风险。第四，物业产业在疫情期间所受的冲击相对较小，行业价值凸显提升。
?未来成长潜力：多因素助推发展，规模业绩增长确定性强
我们认为物企在未来的营收和毛利的增长点上，非常重要的一环也是来自于社区增值服务，社区增值服务在部分头部物企里面已经探索出非常好的经验，发展得非常快。但是对于大多数物企来说，社区增值服务的效率有很大的空间。整个社区增值服务未来的增长还是非常值得期待的，会成为物企未来无论在营收还是利润增长上一个非常重要的抓手。
对房地产市场可能已经进入了一个黑铁时代。对于物业而言，到底是黑铁还是*金时代呢？对物业而言，到底是一个好的时代还是一个坏的时代呢？我们认为可能对于个别的物业服务企业，尤其是它的关联房企，深陷暴雷和困境的企业，确实是处于黑铁时代。但是对于优质的独立性较强的物企和整个物业行业而言，依然是快速发展的*金时代。随着万物云和龙湖的上市之后，我们相信整个物企的资本市场的格局已经初定，随着大家运营进一步独立性的增强，包括无论是在服务能力上，包括城市服务、智慧物业相关能力上的不断成长，我们认为物企无论是在社会价值上还是在经济价值上，都会得到进一步凸显，后续物企的估值也会得到修复。物业管理行业还是处于快速发展的*金时代。
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主题演讲
?不管今天地产行业发生了多少变革，即便在行业处于动荡下行时，我们应该仍然坚信衣食住行中的“住”是老百姓()生活当中最重要的组成部分之一，整个房地产行业通过这样的一次阵痛、这样的一次变革，将迎来一些新的模式、新的发展的契机、新的前景。所以我们房地产市场依然有着广阔的前程，房地产从业者要有一个坚定的信心。
信心比*金更重要，我们首先要解决的是信心的问题，因为相信有未来，所以我们必须要坚定地前行。经过了这轮行业的变革，如果能够积极地反思，直面问题，迎合新的市场、新的需求，创造出新的模式，百强房企依然会是中国企业当中优秀的企业。
?数字经济将成为未来中国经济当中一个非常重要的或者主导型的组成部分，要拥抱数字经济，拥抱互联网。易居这段时间除了传统代理业务在坚持以外，克而瑞所有的研究、数据分析、发布一刻没有停止。同时，我们也在打造房地产行业独特的商业平台，天猫好房团队用了一年时间，在打造完整的信息平台的同时，开始建立交易平台。
?当疫情过去，房地产行业终将走出低谷，而届时我们会发现每个机构在线上都需要有一个店，能做生意做成交的店，这就是“互联网数字经济”。这是一个非常非常好的商业模式，非常独特的商业模式，也是我们整个行业所需要的商业模式。
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主题演讲
?现在整个房地产的情况可以说是一个“生死存亡之秋”，它已经不仅仅是预售资金监管的问题，也不仅仅是信任的问题，也不仅仅是信用债危机的问题；现在最大的现实问题是销售的崩塌。我们说房地产行业目前这么差，不是为了悲观而悲观，而是希望引起各方重视，从而拿出一些真正有效、有用的措施挽救这个行业；因为这个行业对今年或未来几年稳经济、稳民生、稳就业，都是极其重要的。
?在当前“房住不炒”的总纲领下，各地因城施*，推出了降首付、降按揭利率等措施，但这些措施其实是“远水解不了近火”。现在的房地产行业是在与时间赛跑，它需要一些更为关键的*策，需要决策层去衡量一下这些*策值不值得放松：第一是“三条红线”的暂缓；第二是预售资金监管的适度放松；第三就是国家队进场，购买民企的信用债。
?对企业来说，现在“活着就是硬道理”。除了固本培元以外，希望决策层能在预售资金监管、国家队进场支持民企信用债等等方面拿出举措，才能让当下民企的幸存者不再是孤零零的少数，而是有更多的健康民企。这个行业既需要国企，也需要民企，只有这样，不仅整个行业能够比较茁壮地发展下去，而且对国家经济、对国计民生、对老百姓的财务也是有好处的。
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中国房地产上市公司市值分析与健康发展
?年是中国房地产企业迎难而进的一年，行业面临困难，部分企业风险暴露。中国房地产上市公司的总市值表现跌入低谷，监测的上市房企共家，总市值为3.99万亿元，与上年相比缩水约25%，且连续两年总市值缩水。虽然当前房企发展举步维艰，但在战胜疫情、稳定经济增长、深化改革开放过程中，房地产行业的基础性、先导性作用会更加突出。上市房企作为中国房地产行业的支柱力量，是行业创新、高质量发展的先锋队，所以越是在关键时刻，越需要多担当，越有更多机会，越能更多分享发展的红利。
?从市值总量分析：一方面，市值总体较低迷，形成历史的低位，另一方面，低市值公司增加。从市值增长分析：一、正增长的公司约为1/4；二、分行业市值总量均下降，开发、物业、服务这三个分行业市值总量均为下降状态，其中，物业管理类公司市值下降25.9%，蒸发.5亿；三、国有企业市值相对稳健。
?年房地产上市公司全年主要发展动态，呈现六大特征：1、推进稳健型发展，成为企业的首选战略；2、债务风险是部分企业危中求存的重大考验；3、提升价值创造能力，是企业持续发展的基石；4、充分利用资本市场是上市公司的核心优势；5、有效传递积极信号，是上市公司的工作重点；6、提升资本市场认可，是上市公司的主要任务。
?当前上市房企的健康发展五大对策：第一、重视风险，守住底线，确保企业的生存安全。第二，深耕主业，凝练优势，走可持续发展之路。其中，对于物业企业，未来只有做好产品和服务，才是企业的可持续发展之路。第三，优化杠杆，轻重并举，探索新的发展模式。房企要考虑如何强化轻资产运营能力，打造高毛利和可持续现金流的第二增长曲线，比如物业、代建、租赁住房、保障性租赁住房、商业地产等。第四，增强业绩，回报股东，提升业绩管理水平。第五，敬畏市场，尊重规律，重构行业健康形象。
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坚韧向上——上市房企与物企高峰对话
?阳侃：
一、总体来说对于市场的恢复是有信心的，市场要恢复信心最重要的一点是去尊重跟珍惜改善性的需求。这个核心的原因是市场有其传导的逻辑。在今天的市场上，如果一昧去刺激首置，其实对市场的恢复速度及恢复效果有可能不会那么大。改善性需求依然是客观而真实的需求。希望*府更多的去
