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现如今有不少企业都向外找园区运营机构来帮自己企业做招商的运营，但在这之前不知道大家有没有考虑到一个问题：从园区发展商的角度来说，园区运营理应是核心能力，从来没见过企业的核心能力是外包给别人做的？从另一方面来讲，现在我们行业的园区运营基本都是刚刚起步，大家都在同一水平线上，若是有一家公司跟你说我的运营真的很厉害，那他一定是想骗你。
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运营对于园区发展商来说，就好像研发投入向华为一般。大家口上都说运营很重要，但是目前为止没有哪家公司在运营服务上的投入比营销投入多，所以这是典型的“叶公好龙”，表明企业的导向重点还是在卖房子，而不是在做服务。因为你不把重点放在服务，所以别的企业来了就没有增值的部分，除了房子很便宜外看不到别的优点，赚不了大钱，那人家凭什么给你付额外的价值呢？
我们说的“研发部门”，就类似于高科技、高端制造企业的研发部门，比如华为和辉瑞，前几年的确是成本部门，但你得证明物有所值，靠转动脑子来为企业的未来创造无限收益的机会。
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当前在园区开发销售还非常好赚钱的状态下，运营服务更多还是倒贴钱的增值项目，给*府看的闪光点以及为后期销售增加吸引力的砝码——一个最基本的逻辑就是，如果每平米物业可以多卖元，那么多运营服务就都可以免费了，这就是目前运营服务面临的悖论：吃力不赚钱，只能赔本赚吆喝；园区中小企业的买单能力不强，但是我们却要在卖给它园区物业之后继续赚第二道运营服务的钱，这个难度太大了。
随着未来房地产属性越来越弱的时候，你的资产价值提升就靠的是真实的运营。这时，园区运营的价值就变成我们这个行业的主力了。
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只靠园区物业售价提高和租金涨幅带来的收益，这种关系不会持续融洽和健康。只有给客户提供它看重的服务，帮助它节省了成本，或者创造了更多附加价值，两者的联系才会真正密切起来——园区运营服务所要做的，正是建立这样一种和客户的共赢链接，被颠覆也不会那么容易，如果只是租客和业主关系，很容易被外来模式颠覆。
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园区和住宅逻辑完全不同，即便处在同样区域甚至就在街对过的两个园区，建安成本和业态都完全相同，但是两个园区租金价格相差50%甚至更多，这是完全有可能的。因为产业园区客户在租赁物业时，看重的不仅仅是物业本身，更看重的是你的产业氛围、产业生态，和你的综合服务能力，换句话说，就是到了这个园区，生意好不好做、人好不好招、资源好不好对接、*府渠道是不是能打通——这时就体现了运营服务的真实价值。
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园区运营服务所营造的产业生态圈层活跃，让企业之间有文章可以做，而这个文章也可以成为园区发展商在新项目拓展上的重要素材，这是面对*府议价能力的重要体现。入园企业帮你说一句话，比你自己王婆卖瓜说一百句话都管用。
但这种说话是建立在真实的运营落地和高度黏性上的。很多市面上说自己做园区运营的，给你PPT展示了一堆天马行空包罗万象的东西，但真相是他自己还没有走稳的时候，老板就要求他会跑了，这个时候他的运营其实就是一个作为土地拓展或者收取一次性代理服务费的抓手。现在*府领导可真的比咱们聪明得多，想说服他们不是那么简单的事情的。
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运营服务才是园区人生存发展的基础条件，一旦社会化专业服务非常成熟了，园区这个事物可能也就没有想当初的那么重要了。
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只有市场稀缺的运营服务才具备真正的价值。很多整合而来的服务，社会上很多第三方都能提供，不稀缺的同时也不精准，这就构建不成你园区的核心竞争力。以至于很多运营内容与产业本身无关，模仿别人已有的，其实只是自我安慰，企业根本不需要，即使用了，频度也会非常低，也不够稀缺，存在价值极低。
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现在有很多园区都说要做企业圈层。把企业圈起来很容易，毕竟入园之后都还有交情，一次两次都可以卖你个面子，但是如果老是聚在一起聊天喝茶不解决实际的痛点问题，大家都很忙，民营企业生存压力现在又很大，下次可能慢慢就是副总过来了，这个圈层渐渐也就失去存在的意义了。
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真要做智慧园区，就要仔细考虑它跟招商、产业、资本、税收的关联度到底有多大，能够多大程度上转化为真正的生产力和财富。
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园区运营是典型的一把手工程，只有老板冲在第一线，或者在本地深耕、关系非常深厚的企业，包括一些本地国企，才能考虑中长期的事情。因为运营是长期的外部人员给你的承诺绝对是不可靠的，像实体企业做产业地产，说内部有很强的产业资源支撑园区招商和运营服务，这种本身也是不可信的？
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园区运营理应在长期发展中去寻求相对独立的盈利，而不是一味短期内太快去追求，短期内花费的是成本，指望过快的盈利是不可能的，否则运营团队压力一上来，就可能走歪路，只想着干这个事能不能赚钱，最终后果只会跟业主、租户的利益相冲突。
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我们一直强调，园区自持才是运营服务的原动力——只有园区物业是自己的，通过运营服务提升的价值才是自己的，这也是为什么很多轻资产运营服务是伪命题的原因，因为运营服务提升的产业和物业价值，它享受不到，它和业主方甚至客户的诉求肯定是矛盾的，会非常短视，甚至损害园区的价值。
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优秀的运营服务可以实现优质的产业集聚，降低园区空置率，以及租金提升的溢价价值，最终提升物业的估值。所以，园区运营服务绝对不是花拳绣腿，而应该看作是加速园区价值提升和现金回流的一个重要手段，它的终极价值，其实是产业园区的资管价值。
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做不好出局，做得太好也出局，做得快出局，做得慢还是要出局——所有做纯轻资产运营的都绕不过这个问题，因为轻资产方的能力很难去评估，也往往容易在前期过分期待，中后期又过分贬低。最关键的一点是，没有实实在在投钱，对收益的分享就缺乏控制力，这就是一个根深蒂固且很难解决的悖论。
长沙浏阳河国际IP产业中心
长沙浏阳河国际产业IP中心位于长沙雨花区高铁会展新城中心位置，地块东临浏阳河与长沙国际会展中心，临地铁2号线（至芙蓉中心）、4号线（至湘江新区）与磁悬浮专线（至机场），区位条件良好，具备优越的发展潜力。
为致力于项目的全面建设，项目自身将提供优质的运营服务助力园区发展，不仅建设有*群服务和*务服务两个平台，实现一站式的园区服务，并且全方位完善产业园的服务配套，生产经营平台与金融服务平台将打造园区全链条服务，以解决企业需求为核心，打造满足企业发展、员工生活成长的高品质园区环境。
注：部分数据来源网络