我们在上篇中详细分析了碧桂园服务的基础物业管理服务，海豚君认为该业务是公司坚如磐石的基本盘，并可凭借资金、资源的优势，可持续把握收并购的机会。
本篇我们会着重分析碧桂园服务的其他多元化业务，并给予其未来盈利的预测和估值。
（最近碧桂园服务发布的两起总金额达亿元的收购案，海豚君在文章《七天连飙超35%？碧桂园服务“多金”又“野心”》中有为大家解析，感兴趣的小伙伴可以去看一下）
以下是详细内容：
一、多元化业务
碧桂园服务曾多次公开表示「大物业管理」+「大社区服务」的战略，采用“服务+科技”、“服务+生态”发展模式，深化服务能力、科技能力、渠道能力、投资能力这四大核心能力，持续打造业主和客户信赖的品牌。
图片来源：公司公告
公司根据物业服务的对象和内容，划分出了基础物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务、商业运营服务（新业务）这六大业务，分别占总收入比重为45%，12%、9%、14%、18%、1%。
其他五项业务同比增速均超过基础的物业管理服务，占比都在持续提升，未来多元化业务的持续推进，会是支撑公司业绩高速发展的主要动力。
数据来源：公司公告、海豚投研整理
a.基础物管服务：详见海豚君《碧桂园服务：地产凉了？物管还很香》
b.社区增值服务：由围绕业主展开的六大服务收入（详见下文）构成，近两年业务同比增速均超过%，并且凭借较高的毛利率，已经成为碧桂园服务第二大毛利润来源，是公司未来的第二条增长曲线。
该业务优化了物业公司以基础物业管理费为主的收入结构，提升了盈利质量，并且市场规模与居民消费水平高度绑定，未来随着居民生活水平的提高，各个细分服务项目的潜在需求增加，对于最贴近用户的物业公司来说，有望即使发现需求并满足需求，当前该业务处于成熟业务品牌化+拓展新业务的高增长阶段。
c.非业主增值服务：由车位和房屋尾盘的代理销售收入构成，目标是拓展交付前服务的品类，推行贯穿房子全周期的服务，占总收入的比重较为稳定。但从整个行业来看，该业务并不是未来的重点发展方向，目前该业务占总收入比重较高的公司，主要是为关联开发商提供案场、咨询等服务，仍属于关联交易，业务质量较低。
d.三供一业（即供水、供电、供暖和物业管理）：由供热服务和物业管理及其他相关服务业务收入构成，公司是在年承接了中石油项目成功切入了「三公一业」的广阔市场。
目前还主要是和国企展开深度合作，拓展后勤综合服务，业务毛利率还相对较低，一直在10%以下，未来有望继续扩大业务范围，探索在其他领域的合作可能，但该业务对公司整体未来的业绩支撑有限。
e.城市服务：由城市环卫服务收入构成，这项业务让公司从服务社区业主扩大到了服务城市居民。
城市服务市场目前还是市场化率较低的“新蓝海“市场，碧桂园服务是拓展城市服务的先行者之一，在年就开始对该业务进行初步探索，年下半年通过收购环卫行业龙头满国康洁、福建东飞，业务收入在年上半年提升至21亿元，同比增长达%。未来该业务会从单一的环卫服务向各类细分城市服务业务项目开拓，“城市物业化”已经是*策积极推进的行业趋势，专业的物业公司会担任起城市的大管家。
f.商业运营服务：由为非住宅项目提供咨询、招商、营运等服务收入构成，是年上半年新增披露的项目，目前还处于起步阶段，未来会随着碧桂园服务加大商管业态的布局，该业务收入也会水涨船高。
社区增值服务和城市服务两个业务，是现在市场