金地峯范，窝在老旧小区中间
勉强做了3栋住宅楼
明明可以作为旭辉都会山的二期，但旭辉不接
售价1.6万，片区最高
但产品本身缺陷重重，实在无法匹配这个价格
应粉丝要求做个测评
产品：你见过户型层高只有2.95m么？
1#栋户型：高公摊低赠送，层高竟然只有2.95m
（1）夸张的卫生间面积比：主卧卫生间奇大无比，公共卫生间其小无比，至少3倍的面积差。众所周知，公卫其实是平时用的最多的，非休息时间谁还绕远路跑卧室上厕所，况且平时白天家里一般都只有老人或保姆和孩子。
（2）主卫双台盆的鸡肋设计：主卫设置两个台盆，可能销售可能会说可以用来化妆，但这个主卧卫生间适合化妆么？主卧卫生间马桶后面没有窗户，窗户设置在淋浴房里面，马桶区臭气的疏散路径被淋浴房玻璃严严实实挡住，谁一边画着美美的妆，一边闻着粑粑的味道。
（3）主卧竟然没有化妆的地方：把这么大的主卧卫生间面积匀点出来留个化妆台的空间不香么？的客群家庭主妇肯定是奢侈品和化妆品多到没地方摆，现在连个化妆桌位置都不给他留？
（4）尴尬的餐厅：餐桌周围没有可以靠墙的地方，餐桌只能居中间。这个餐桌的位置却是一家人的交通要道。上下班进出门必须经过这里，上厕所必须经过这里，厨房客厅需要经过这里，现在却在这么核心的交通要道放一个硕大的不能靠墙的餐桌，想想都堵得慌。
（5）杂乱的餐桌：餐桌不靠墙最大的问题在于没办法设置餐边柜，正常餐桌上面其实会摆放杯子、茶具、奶瓶、餐具、纸巾、水壶、咸菜、奶粉、药、充电器、甚至微波炉……想象下这个桌子占据这么核心的地方，各种杂物肯定顺手都会放这里，想想那杂乱的画面。
可能又有业主安慰自己说，那我在旁边墙上专门打个餐柜，那皮球哥告诉你，只要餐桌不靠墙，绝大部分人都是懒癌患者。
（6）层高只有2.95m：你能猜到么？这么大的户型，层高竟然只有2.95m，放眼全长沙估计找不到把。长沙超过的户型，层高基本都是3.1m，比如洋湖映、嘉辰道、绿城招商桂语云峰。好不容易牺牲卧室空间换来的7m大客厅，却被层高压抑住，7m客厅结构板20cm、地面地暖加瓷砖以及找平10-15cm，2.95-0.2-0.15=2.6m，也就是即使不吊顶客厅最多只有2.6m的净空，想象下7m宽2.6高的空间会有多压抑！
为什么层高只有2.95？因为户型是和户型拼的，所以层高将就了的，况且这么小的地块，你真以为是开发商想做这么大户型，那还不是因为不想损容，想啥办法都得把面积做足，层高一旦加到3.1m，整栋楼就得少2层……
（7）超大公摊：户型是和户型拼接的，那么势必造成户型分摊绝大部分的公摊，因为公摊的计算公式是谁面积大谁分的多，公摊=总公摊面积x/（+），所以你才看到户型超过40㎡的超大公摊，甚至高于超高层项目的公摊。
产品：户型和户型公摊均太大、且缺陷较多
有没有这种感觉，户型看着像户型？中间户看着像户型？
那是因为这个项目用的是2梯3户带连廊的交通核，这种交通核最大的缺点就是公摊大。传统市面上常见的带连廊交通核是2梯4户，同样的公摊面积，一种是3户分担，一种是4户分担，肯定3户分担的每户公摊要大啊。
（左侧为金地峯范户型，右侧为其他楼盘高层户型）
（左侧为金地峯范户型，右侧为其他楼盘高层户型）
同样连廊户型，2梯4户和2梯3户的每户公摊差距很大，同样的户型结构，要多为公摊买单，但这里要卖到1.6万，这个代价有点大。
一、1号栋户型：
（1）厨房特别小：长L型的厨房是利用率最低的，这个厨房最多容纳两个人在里面操作；冰箱只能放到客厅，这一般是小户型的无奈操作，因为开关门时候冰箱里面的异味将会散发到客厅，并且完全不符合拿-洗-切-炒的顺序，每次拿东西还要跑到厨房外面去。厨房的大小和冰箱的设置不符合改善客户的需要。
（2）餐厅位置非常尴尬：同户型，餐厅占据交通核心、乃至一家人的活动中心。并且同样不靠墙无法做餐边柜，未来餐桌50%的空间会被瓶瓶罐罐等占据。
（3）客厅尺寸太小：客厅尺寸完全不符合改善客户的需求，除了放下沙发和茶几以外，几乎无其他空间，未来如果生了小宝宝，他的活动区围栏只能围合沙发。
（这样的客厅，谈何改善）
（4）客厅通透能力存疑：客厅北向除了80cm宽的厨房门和卧室门外都是墙，将会对客厅的通透性和采光造成非常大影响。谁家的卧室门天天开敞啊，谁家的厨房门天天敞开啊。
（5）主卫淋浴房设置错误：主卫淋浴房设置犯了低级错误，应该设置到窗户一侧，不然潮气迟迟无法散出，应该跟洗漱台换个位置（参照户型），或者重新布局。
二、1#栋户型：
（1）客厅同样很小：与户型缺点一样，不再赘述；
（2）入户门开门正对阳台：这一般是小户型中间户的常见设置，风水上比较忌讳，一般改善大户型但凡不是无奈之举不会这样设计。
（3）冰箱距离厨房太远：使用起来非常不方便，厨房到冰箱需要绕一大圈才行，在家带孩子做饭的老人绝对会骂人。
（4）通透性非常差：户型进深太大，导致中间出现了一个毫无意义的储藏间，不知道干嘛用，储藏间的出现导致北向侧卧和南向次卧基本不通风。客厅北向也是厨房的墙，通透性也非常差。
为什么户型这么差？跟地块太小导致总图及户型设计受限宽、退距、日照限制有很大关系，当然可能跟金地设计部有很大关系，金地这个地块的时任设计总是景观专业出身，景观专业对建筑户型设计、总图布局肯定没那么在行，不过前段时间该设计总已离职。
整体：小区太小，人车不分流，绿化非常少
（1）绿化率仅有25%：这个指标在长沙的住宅地块里面第一次见到，长沙住宅地块绿化率最少的都有35%。并且金地这个25%的绿化指标还包括商业屋顶绿化和停车位植草砖！
（2）纯绿化面积非常少：仅有3#南侧约㎡，1#南侧绿化区域根据总图批示，㎡将会用作老年活动场地，所以小区几乎看不到什么绿化。有的只是大面积的沥青车道、大面积的消防登高硬化场地。
现在的疫情经常泛滥，将来小区封控，家里的小孩想出去玩都没地方，只能幻想下其他大规模小区里面的超大儿童活动场地。
（3）小区还有1栋公寓楼，势必会存在地上地下无法直接分开的情况。如果地下室实现围挡隔离住宅区和公寓区，那么地库出入口2必须作为住宅的地库出入口，势必造成小区人车不分流。如果想实现地上人车分流，地下室就不能把住宅和公寓用围挡隔离开，那么在公寓的任何办公人员或者说所有外界人都可以随意进到住宅区地下室，住宅私密性将会形同虚设。
（4）地上如此曲折，地下室行车区将会更曲折，因为地下室边线比地上红线至少退5m，还要避开结构柱。地库出入口距离1#最远，将来1#栋业主开车回家都会是个挑战，技术不好的需要操练好技术才能下地下车库。
（5）小区地处棚户区，周边的道路和地块标高比较复杂、高低不一，目前根据设计图纸，小区和自建的小学存在2m的高差，将来会有结构挡墙。西侧因标高不详，无法判断结构挡墙的高度，购房者需找金地反复确认。
（如上图，纯绿化面积非常稀少）
楼盘体量太小，最大的缺点是今后进入二手房市场卖不起价格，溢价空间受限。长沙目前没有一个“孤盘”能跑赢周边二手；另外楼盘因为户数较少，居住氛围不浓厚；第三是地块较小普遍绿化不行，没有种植空间、没有各种功能的活动场地。
周边新房最高售价1.4万，二手房均价1万
年，周边有4个项目开盘：
（1）桐梓坡的保利海德公馆，精装售价1.35万，距离地铁口湘雅附三站不到m，小学是博才小学本部；
（2）桐梓坡的越秀悦湖台，精装售价1.38万，其中有近半数业主可以一线看湖，景观资源非常好，小学是博才小学本部；
（3）金地旁边的旭辉都会山，精装售价1.2万，金星路正地铁口；
（4）西湖旁边的恩瑞御西湖，毛坯售价1.15万，这个盘性价比很高，不但能看湖距离地铁口距离也很近，其实直到年都还有尾盘在售。
金地和上述这4个项目对比，单独对比任一楼盘其他都没啥优势，但是价格却比他们高了2k-5k，未来二手房选择性肯定更多人会选择上述4个盘，况且这4个盘加起来体量很大，二手的接盘侠们没有太多理由选择金地，除非便宜。
金地前两栋卖的还可以，最大的原因是金地周边没有任何竞品，上游板块的桐梓坡也就只有华润悦府，另一个上游板块梅溪湖一期，也没有房源在售。
周边的二手房均价：除了旁边的高信向日葵和星语林二手售价能超1万，其他都在1万以下，低于长沙二手房均价。而且片区开发时间比较尴尬，周边楼盘均为10年前-20年前建设的，既不能像开福区核心、天心区新开铺、观沙岭等地大搞拆迁和城市旧改，又不能像梅溪湖、月亮岛、大王山等片区周边有较多的空地，未来可能会有持续的利好刺激，还有故事讲，还有些许的期待。
代建小学：金地代建小学在长沙当前的这个环境下，已经不算利好。现在长沙的所谓教育盘都是要配套初中，买了房就能直接读初中而不是微机随机派位，而且长沙但凡是配套中上等初中的楼盘，二手房房价都超过1.5万（除了江山帝景），反之都是和周边楼盘持平。
地铁口的距离：表现上看项目距离地铁口很近，实测3#栋到地铁口m，1#栋到地铁口m，整体来看算是比较近的，但并没有销售说的那么近。
最后讲讲板块：金地所处的板块既不是桐梓坡，也不是梅溪湖，未来在周边上班想要接盘的人，肯定优先考虑梅溪湖，其次桐梓坡甚至再远点的滨江，最后的最后才是这个尴尬的金星路板块。论教育比不过旁边的梅溪湖，论景观比不过桐梓坡越秀和恩瑞等西湖周边楼盘和梅溪湖的一线湖景盘，论地铁口那就楼盘更多了，论楼盘体量那一样非常多；
1.6万可以买梅溪湖二手：以目前金地1.6万的售价，其实梅溪湖一期地铁口又配套教育的楼盘成交价也就是这个价，振业城成交价1.7万，金茂悦成交价1.6万，中建梅溪湖中心成交价1.7万，梅溪湖西岸的佳兆业、卓越浅水湾等就更便宜了，1.4-1.5万即可成交。
不过，金地这家开发商本身不错，国有企业控股，客户满意度高、员工评价高、员工幸福指数高。金地开发的楼盘整体质量不错，品质也不错。但是金地的定位一直是一线城市郊区开发，并不擅长开发棚户区旧改项目。这个楼盘的售价确实太高，与小区目前的产品、地段、配套并不匹配，冲着这个地段情怀的又是自己住的可以去买，但皮球哥还是建议大家抛弃情怀理性购房，毕竟买房要倾尽所有，拿出的几百万押注说不准就会变更负债，投资客更是碰都不要碰。
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给粉丝们道个歉：很多粉丝都发私信催我更新，但是皮球哥一直没有更新，辜负了大家的期望！皮球哥写篇文章一般要写一周，需要查找大量资料，不像有些自媒体，随便抄点就发出来。而且皮球哥现在还在房地产公司做设计总监，地产太卷每天太忙，实在应付不过来！