文/中物研协研究员王方
引言
第一太平戴维斯（Savills）成立于年，总部设在英国，是世界领先的房地产服务提供商之一。公司能够提供的房地产服务包括前期顾问、招商代理、大宗投资交易、物业及资产管理等，涵盖综合体、写字楼、零售、住宅、工业及产业地产等多个领域。公司目前有家以上分公司，名以上员工，遍布全球70多个国家。公司年进驻中国，目前在中国设立了18家分公司，拥有多名员工。
第一太平戴维斯于年7月22日在伦敦证券交易所上市，截至年4月9日，公司市值为12.6亿英镑。公司股价近些年强势增长，年3月份开始受疫情影响有下落趋势。截至年4月9日，公司收盘价为英镑。
图1第一太平戴维斯-年股价走势图
（收盘价单位：英镑）
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
灵活布局防御性+周期性地产业务，增强风险抵抗能力
第一太平戴维斯具有完善的服务体系，业务范围涵盖整个地产服务链，可分为交易顾问，物业和设施管理，咨询，投资管理四大板块。
交易顾问：覆盖商业、住宅、休闲和农业等业态，为房产交易提供租户代表服务和投资建议。
物业和设施管理：为商业、住宅、休闲和农业物业的持有者提供管理服务，为住户提供综合物业服务，包括项目管理的战略性建议以及与房地产有关的所有服务。
提供专业的房产评估、建筑服务顾问、房地产咨询、环境咨询、评级、开发、规划、战略项目、企业服务和研究等服务。
投资管理：面向机构、企业和私人投资者提供商业、住宅类房产的投资组合管理。
以上业务可分为两大类型：一类是防御性的、规模性业务，物业和设施管理、咨询以及投资管理都属于这一类业务，这一类业务不易受房地产行业周期影响，在行业下行周期仍能维持公司收益，并平稳增长，其中咨询业务具有一定的防御性特点，但周期性要强于物管业务，因此防御性与物管行业相比较弱；另一类是周期性的高利润业务，主要是地产交易类业务，包括商业房产交易和住宅交易，受房地产行业周期的影响较大。公司根据经济形势灵活调整防御性和周期性业务的比例，维持两种业务平衡，抵抗房地产行业的周期性市场风险。
图2第一太平戴维斯-年业务布局
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
坚持“业务+区域”多样性战略，业绩表现弹性
公司业务遍及全球，主要分为北美、英国、欧洲和中东、亚太区四大区域，其中英国是主要覆盖区域，业务收入持续稳居第一；其次是亚太区，公司在亚太区的拥有的员工数数量最多，截至年已达到人。公司以覆盖区域多样性为发展战略之一，保持国内和国外区域业务收入的双向增长。-年公司非英国地区业务收入占比分别为61.0%、62.4%和62.3%。四大区域的收入均呈现逐年增长趋势。
图3第一太平戴维斯分区域收入（亿英镑）
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
而公司近三年战略上一直致力于拓展非交易类业务以增强业务多样性，近三年非交易类业务占比持续上升，分别为53.0%、53.8%、57.1%。
年，公司总收入为19.3亿英镑，同比增长10%。年英国住宅交易量同比下降2%，商业房产交易量同比下降17%，而亚太区中香港的交易量也十分不乐观。在不利的市场条件下，公司的交易顾问业务同比增长2%。而非交易业务表现良好，涨幅均在15%以上，弥补了英国和亚太地区的交易额下降对公司收入带来的负面影响。
年，公司法定利润为0.84亿英镑。潜在利润为1.43亿英镑，年为1.44亿英镑。从分业务板块利润情况看，非交易业务的潜在利润增幅抵消了交易业务潜在利润下降带来的影响；从分区域业务板块看，亚太区潜在利润下降的影响被其他地区潜在利润的增幅抵消。年在英国地区和亚太区香港交易量下降的不利市场条件下，公司业绩与年基本持平，公司所实施的双重多样性战略赋予公司业绩一定弹性。（潜在利润为公司内部计算的，将会计准则下的法定利润进行一些调整，消除非经常型损益影响所得的利润。）
表1第一太平戴维斯分业务收入和利润（亿英镑）
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
表2第一太平戴维斯分区域收入和利润（亿英镑）
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
物业与设施管理业务：年在管面积23.01亿平方英尺，业务重点布局亚太区
物业和设施管理业务是公司核心业务板块之一，相比交易类收入，物业和设施管理业务虽然利润空间小，但能够保持稳定增长发展，能够抵抗房地产行业的周期性。公司的物业管理面积保持快速增长，年由于开发商将停滞项目收回自行管理，因此当年管理面积明显减少。-年，公司的物业管理面积继续快速增长，截至年，公司物业管理面积达23.01亿平方英尺，同比增长12%。
图4第一太平戴维斯近十年物业与设施管理业务发展情况
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
物业与设施管理业务是公司重要的收入来源之一，近十年以12%的年均复合增长率而呈稳定上升趋势。年公司物业与设施管理业务收入为6.85亿英镑，同比增长17%，为公司贡献了35%的总收入。潜在利润以10%的年均复合增长率呈增长趋势，年为万英镑，为公司贡献了24.5%的潜在利润。
图5年第一太平戴维斯分板块收入构成
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
公司物业与设施管理业务收入主要来自亚太、英国、欧洲中东三大区域。其中亚太地区年物管业务收入为3.73亿英镑，同比增长14%；其次是英国，年物管业务收入2.31亿英镑，同比增长21%；欧洲和中东地区年物管业务收入0.81亿英镑，同比增长17%。
表3年第一太平戴维斯物业与设施管理业务分地区收入占比
（资料来源：第一太平戴维斯年报，中物研协整理）
可以看出，亚太区是公司物业与设施管理业务的核心发展区域，亚太区物管业务收入占物管业务总收入的54.42%，贡献了亚太区总收入的59%，其中大中华地区（包括香港地区）业绩表现尤为强劲。
除了设有18家分公司，第一太平戴维斯在中国的本土化发展策略主要是和国内各个地区的物企或房企成立合资公司，在国内各地区进行物业服务业务拓展。再者是与客户合资成立物业服务公司，年8月，第一太平戴维斯与雏菊机构在京签署合作协议，合资组建雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司，该合资公司负责为雏菊机构旗下的物业资产提供物业管理服务。
表4部分第一太平戴维斯与国内企业合资成立的物业服务公司
（资料来源：公开资料，中物研协整理）
总结
第一太平戴维斯业务覆盖全球，服务体系完善。公司深耕房地产行业，提供房地产相关的顾问、咨询、物业和设施管理、投资管理等服务，并灵活布局防御性业务和周期性业务，以增强对房地产行业周期性的抵抗能力。公司战略上注重发展业务类型和业务覆盖区域的多样性，因此年能够在英国和香港房产交易量下降的不利市场条件下，收入持续增长，业绩表现弹性。公司的物业与设施管理业务持续稳定发展，是公司重要收入来源之一，并以亚太区为核心发展区域，对公司物管业务总收入以及亚太区的总收入均具有重要贡献。