如何在招商中抓住自身的痛点、痒点和品牌商家的兴奋点（卖点）？
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商业地产项目
在招商中有哪些痛点和痒点
招商是一个项目运营中的痛点，而解决这一痛点的最佳办法，则是找出招商中存在的那些细分的痛点和痒点。
1.没有市场定位或市场定位不当
商业地产的市场定位往往要解决在什么样的地段、针对什么样的客群、为什么样的商家、提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈详细的市场调查，内部基础则是对自身有一个完善的发展规划。
2.招商环节存在大量认识和操作误区
人的行为很大程度上受认知支配，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；
招商后面慢慢谈或者是另一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠。
这些错误的认知，都会造成商业项目的空置。
3.缺少明确有效的招商策略
对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略是整个招商工作的纲，是实现成功招商的基本。
有效招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订的有效且合理的商业规划。而目前的现实是，部分开发商对前期的商业规划重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。
4.业态组合不合理或不切实际
很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿。
5.租金的障碍
很多时候，一套底商地段合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。
房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位，习惯了攫取暴利。
但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。
6.缺乏品牌客商的资源储备
现在很多商业项目无法有效完成招商目标的主要原因，就是手上的品牌客商资源不足。为此，需要花费额外的招商费用借助中介机构进行品牌商家的引进；或者调整规划，降低对品牌档次的要求。因此，储备、积累有效的品牌资源成为项目成功招商的关键因素。
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以商家为核心
如何才能挖掘品牌的“兴奋点”
招商是一个与品牌长期互动的过程，需要充分挖掘品牌身上潜在的“兴奋点”，来进行更有目的性的交流。
1.提高对品牌经营的认识
一个合格的招商团队必须具备的基本职业技能就是熟背各类业态品牌的背书，包括发展历史、市场定位、主力客单价、品牌特点和发展战略、最新的发展动态。只有对品牌有足够深的认识，才能制定出足以打动对方的条件。
2.制定合理的商务条件
一直以来，商业地产的租金制定都是大家的