文｜汉博商业执行副总裁李亚明
商业地产轻资产，已然是片红海？
进入年，商业地产轻资产再一次成为行业热议话题。
赛道上四大类选手与他们的“猎物”
首先来看赛道上的选手。
年下半年开始，众多头部房地产企业分拆商业管理板块上市意图明显，譬如星盛商业已经成功登陆资本市场。转至今年第一季度，众多商业地产头部企业也在高调抢滩，包括龙湖商业官宣进*轻资产、爱琴海商业被传赴港IPO、万达引入国资战投再谋轻资产商管上市……而除却开发企业外，据了解，也有不少第三方商管公司、百货、品牌业态内容方等出身的企业暗流涌动。四大阵营分食这一领域的格局在年格外明朗。
第一，开发企业。例如万达集团、华润万象生活、龙湖地产、宝龙商业、星盛商业、大悦城控股、爱琴海商业、新城控股等商业地产开发头部企业，以及益田假日、蓝光文商旅等深耕区域的开发运营商。他们中有的早在几年前就对外公布轻资产战略，有的则是默默布局以此提升管理规模和丰富营收类别。
第二，第三方商管公司。此类公司会以较为独立的第三方身份与灵活的合作模式，凭借多年运营服务经验，在市场上占有一席之地。除了全国性的商管公司之外，亦有一些小型商业管理公司遍布在众多城市与区域。这些公司创始人多为大型商业地产开发商的职业经理人，凭借原有平台积累的资源与人脉获取了若干项目的运营管理权限，也在尝试提供轻资产输出服务。
第三，百货运营商。例如天虹数科、华地八佰伴、恒太商业、银泰商业等。这类运营商原有的合作模式就是租赁模式，类似于“轻资产”中的整租模式。在轻资产浪潮之下，其增加了一些之前没有的合作模式。一般而言，此类企业有较为丰富的筹开经验，而且一般都会自带卖场、院线等主力业态。
第四，品牌业态内容方。包括了城市奥莱运营商、零售类品牌等，比如唯品会、上品折扣等。这类企业拥有一定品牌和业态内容，且在场景打造和数智化方面也有一定的解决方案与经验。
对于不同出身的企业而言，虽然转“轻”战略与层面略有不同，但总体而言，跑上赛道的每一位选手都有一个明确的目标：不再以开发收购投资等方式获得资产升值的收益，而是通过轻资产输出服务获取服务费用的收益。
实际上，自从年万达高调喊出轻资产战略之后，“轻资产”早已不是商管领域的新鲜概念，国家统计局牵头的《国民经济行业分类》也于年在综合管理服务类别中，添加了“商业综合体管理服务”这一行业类别。而在年，这一赛场再次赢得众人