1
国内商业地产规划设计前存在五大问题
1开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度等，因开发企业商业团队的专业性参差不齐，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。2发展商以销售为导向的开发模式，造成商业地产规划设计草草上马。发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，即使方案不合适经营定位，发展商也急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是后期团队只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划定位的精确制导，规划设计如同迷航。3在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计、配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。4商业地产的规划设计与商业的实际经营者脱节严重。商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，消费者、这六者之中，消费者是商业定位规划的核心，商家的选址需求是基础，商业地产的规划设计，必须充分了解消费者和经营者的需求，才能做到适销对路。令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。5商业地产策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更